Флиппинг: как построить бизнес на квартирах
Флиппинг — это бизнес-стратегия, предполагающая покупку недвижимости, которая нуждается в ремонте, её быстрое улучшение и перепродажу. Разбираем, как построить бизнес на флиппинге, какие у него есть модели, преимущества и риски.
- Что такое флиппинг и чем отличается от ресейла
- Какие налоги платит флиппер и как их снизить
- Преимущества и сложности флиппинга
- Четыре бизнес-модели флиппинга
- С чего начать флиппинг-бизнес
- Главное
Изображение сгенерировано нейросетью GigaChat
Что такое флиппинг и чем отличается от ресейла
Простыми словами, флиппинг (от англ. to flip — «переворачивать») — это не просто перепродажа. Это создание новой ценности. Инвестор (флиппер) находит на вторичном рынке квартиру в неудовлетворительном состоянии, приобретает её со значительным дисконтом, проводит качественный, ориентированный на рынок ремонт и продаёт по рыночной цене, получая доход за счёт роста цены и грамотного позиционирования объекта.
Ключевое отличие от ресейла (простой перепродажи без существенных изменений) заключается в активном преобразовании объекта. Ресейл часто связан со спекуляцией на росте рыночных цен и не требует серьёзных вложений в ремонт.
Флиппинг же — это предпринимательская деятельность, в процессе которой прибыль создаётся руками и умением инвестора превратить «неликвид» в востребованный товар. Цикл от покупки до продажи в идеале занимает от 3 до 8 месяцев, а успешным считается проект с доходностью 30–35% .
Какие налоги платит флиппер и как их снизить
Для физических лиц существует минимальный срок владения недвижимостью, по прошествии которого при перепродаже этой недвижимости не взимается НДФЛ. Этот срок, по общему правилу , составляет 5 лет. Если флиппер не регистрирует бизнес, а работает как частное лицо, то с каждой сделки ему приходится платить НДФЛ — 13% для доходов до 2,4 млн рублей, 15% — для части доходов, превышающей 2,4 млн рублей. Налоговую базу в этом случае можно уменьшить на расходы на покупку недвижимости, если расходы подтверждены документами, либо на фиксированный вычет ( до 1 млн рублей ).
В период владения недвижимостью необходимо уплачивать налог на имущество. Налоговый орган самостоятельно рассчитывает эту сумму и направляет уведомление.
Если флиппер совершает несколько сделок в год, его флиппинг‑деятельность систематична и направлена не просто на перепродажу, а на бизнес — налоговая может признать эту деятельность предпринимательской, что грозит ответственностью и доначислениями.
Если работать официально как ИП , вы сможете платить налоги по упрощённой системе налогообложения. При этом важно, чтобы ваш основной ОКВЭД относился к разделу 68 « Операции с недвижимым имуществом «. Например, подойдёт ОКВЭД 68.10 „Покупка и продажа собственного недвижимого имущества“.
Можно выбрать один из двух вариантов «упрощёнки»:
1) УСН «Доходы» (налог составляет 6%, в некоторых регионах ставка ниже). В этом случае вы платите до 6% от всей суммы, за которую продали квартиру;
2) УСН «Доходы минус расходы» (налог 15%, в некоторых регионах ставка ниже). Вы платите до 15%, но не со всей выручки, а только с прибыли. Сначала из дохода от продажи вычитаются все расходы: стоимость самой квартиры, ремонтные работы, материалы, услуги риелтора, юриста и пр. И уже от оставшейся суммы (вашей прибыли) рассчитывается налог. При этом расходы должны быть строго документированы чеками, договорами, актами — иначе налоговая может отказать в их учёте.
Подробнее про разницу двух типов УСН написали в статье . Менять тип УСН можно только с начала следующего календарного года, а не под каждый отдельный объект.
Какие ещё налоги платит ИП
На имущество . Индивидуальный предприниматель обязан уплачивать налог на имущество. Этот налог является региональным — ставка устанавливается на уровне субъекта РФ.
У ИП на УСН жилые помещения и строения, используемые в предпринимательской деятельности, в данном случае освобождаются от налога. Это освобождение не распространяется, например, на апартаменты, которые имеют нежилой статус и включены в региональный перечень коммерческой недвижимости, облагаемой налогом исходя из кадастровой стоимости. Апартаменты, не включённые в перечень, освобождаются от налога.
НДС . Реализация жилой недвижимости освобождена от НДС ( пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ ). Это освобождение действует для ИП как на спецрежимах, так и на ОСНО. Реализация нежилой недвижимости облагается НДС, за исключением случаев, когда продавец освобождён от обязанностей налогоплательщика, например, ИП и организации на УСН с доходами до 60 млн рублей (до 20 млн рублей — с 2026 года).
Налоговые вычеты:
Физлица вправе получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры, он составляет 2 млн рублей. Итоговая сумма к возврату будет зависеть от годового дохода и ставки НДФЛ (13–22%), максимум составляет 440 000 рублей. Вычетом можно воспользоваться один раз в жизни. На такой же вычет имеет право ИП на общей системе налогообложения (ОСНО). Для предпринимателей на УСН налоговый вычет не предусмотрен.